Cerchiamo di chiarire questo dubbio che attanaglia molte persone quando decidono di affittare il proprio immobile acquistato con le agevolazioni PRIMA CASA.
Sappiamo infatti che la prima casa gode di tutta una serie di agevolazioni fiscali, che però assoggettano il proprietario a diversi vincoli e limiti da rispettare. Cerchiamo di capire se la decisione di affittare la prima casa rientra nei casi che comportano la perdita delle agevolazioni godute al momento dell'acquisto.
Per prima casa si intende l'immobile che un soggetto acquista per la prima volta per destinarlo a civile abitazione e che dal punto di vista fiscale gode di diversi benefici e agevolazioni.
Il concetto invece di abitazione principale è contenuta nella normativa Imu. La legge di bilancio 2020, che conferma l'esenzione per questi immobili chiarisce che "per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unita' immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente".
Riepilogando al termine "prima casa" sono collegate diverse agevolazioni fiscali al momento dell'acquisto, a quello invece di abitazione principale l'esenzione, nei casi previsti dalla normativa, dell'imposta municipale.
Per quanto riguarda i benefici fiscali la legge distingue il caso in cui l'immobile venga acquistato da un privato, da quello in cui la compravendita venga conclusa con un'impresa, soggetta all'Iva.
Acquisto di (nuova) prima casa e vendita della prima casa posseduta
Nel primo caso, le agevolazioni consistono nel pagamento dell'imposta di registro nella percentuale del 2% e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura ridotta di 50 euro ciascuna.
Nel secondo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna, mentre l'Iva del 10% è applicata nella percentuale ridotta del 4%.
Queste agevolazioni sono previste a condizione che l'acquirente abbia la residenza del Comune in cui si trova l'immobile acquistato o si impegni a fissarla nello stesso entro 18 mesi dall'acquisto o ancora, se svolge la propria attività lavorativa nel territorio dell'ente.
L'Agenzia delle Entrate ha chiarito tutto con la circolare n. 18/E del 23 maggio 2013 in cui precisa, proprio in riferimento alla locazione della prima casa che "La locazione dell'immobile acquistato con l'agevolazione in parola non comporta la decadenza, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell'immobile (Circolare n. 1 del 1994)."
Da qui appunto l'affermazione dell'Agenzia delle Entrate secondo la quale chi concede in locazione un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa non le perde perché non ne perde il possesso.
Del resto la normativa è chiara nel determinare i casi in cui le agevolazioni prima casa si perdono, ossia
quando l'acquirente non fissa la residenza nel Comune in cui è sito l'immobile acquistato nel termine di 18 mesi dall'acquisto
nel caso in cui le dichiarazioni necessarie e beneficiare dell'agevolazione e rese in fase di acquisto risultino false;
se l'immobile viene venduto prima che siano decorsi 5 anni dall'acquisto, a ameno che entro un anno non si riacquista un altro immobile da destinare alla propria abitazione;
infine qualora non si procede alla vendita del primo immobile acquistato con le agevolazioni entro un anno dall'acquisto del secondo.